Asliye Hukuk onayı olmadan yapılan pazarlıkla satış neden "yok hükmündedir"?

Vesayet hukukunda, kısıtlı bireyin malvarlığının korunması en temel önceliktir ve bu koruma, taşınmaz satışlarında son derece katı bir prosedüre bağlanmıştır. Kanun koyucu, kısıtlıya ait bir taşınmazın satışı için sadece vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nin iznini yeterli görmemiş, satış yöntemine göre ikinci bir denetim basamağı daha öngörmüştür. Taşınmaz satışlarında asıl kural açık artırma iken, pazarlıkla satış ancak istisnai ve özel durumlarda mümkündür.

Kaynaklarımıza göre, bir taşınmazın pazarlık usulüyle satılabilmesi için öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nin satışın kısıtlının menfaatine olduğuna karar vermesi gerekir; ancak bu yöntemle satışın yapılabilmesi için mutlaka Denetim Makamı olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nin onayı şarttır. Bu ikili onay mekanizmasının temel sebebi, pazarlık yönteminin suiistimale açık olması ve malın değerinin altında satılma riskidir. Denetim makamı, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını değerlendirerek bu yönteme vize verir.

Hukuki açıdan "yok hükmündedir" sonucunun doğma sebebi ise tescilin hukuki sebebinin eksik kalmasıdır. Tapu müdürlükleri, sadece Sulh Hukuk Mahkemesi’nin "pazarlıkla satış izni" kararıyla işlem yapamazlar; zira kanun bu izni verme yetkisini münhasıran denetim makamına bırakmıştır. Denetim makamının onayı olmadan gerçekleştirilen bir pazarlık süreci, mahkeme huzurunda yapılmış geçerli bir ihale hükmü doğurmaz ve tescile esas teşkil edecek "ihale tutanağı" hukuken geçersiz sayılır. Bu eksiklik, yapılan işlemi "yolsuz tescil" haline getirir ve kısıtlı adına açılacak bir dava ile işlemin iptal edilmesine yol açar.