Hisseli taşınmazda bir paydaş kısıtlıysa, diğer hissedarlar mülkü vasiye rağmen nasıl satar?

Ortak mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda paydaşlardan birinin kısıtlanması, diğer hissedarlar için mülkün yönetimi ve satışı noktasında ciddi bir hukuki engel teşkil eder. Paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet), kısıtlı paydaşın vasi tarafından temsil edilmesi ve vasinin de her tasarruf için mahkemeden izin alması zorunluluğu, süreci diğer paydaşlar için "kilitlenme" noktasına getirebilir.

Normal şartlarda vasi, kısıtlının payının satışı için vesayet makamına başvurup izin almalıdır; ancak vasi bu işleme yanaşmıyorsa veya mahkemenin katı açık artırma usulleri diğer paydaşların menfaatine aykırıysa süreç tıkanır. Kaynaklarımıza göre, bu durumda diğer hissedarların mülkü "vasiye rağmen" satabilmesinin tek yolu "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)" davası açmaktır. Bu davada mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini, edilemiyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Ancak burada kritik bir tartışma mevcuttur: Kısıtlı paydaşın varlığı, davanın hızını ve satış yöntemini doğrudan etkiler. Eğer taşınmaz iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi ise, vasi dahi mahkemeden izin almadan taşınmazın satışına veya kat karşılığı inşaat sözleşmesine onay veremez. Yargıtay’ın vurguladığı üzere, kısıtlı dışındaki paydaşların mülkiyet hakkı, kısıtlının korunması prensibiyle çatıştığında, süreç kaçınılmaz olarak cebri icra niteliğindeki açık artırmaya evrilir. Bu durum, mülkü piyasa değerinde satmak isteyen diğer hissedarların, mülkün muhammen bedelin %50'sine kadar düşebileceği bir ihale riskine maruz kalması anlamına gelir. Dolayısıyla, vasi ile uzlaşamayan hissedarların, mülkiyet haklarını korumak için "kısıtlılık engeline" karşı mülkü yargı eliyle sattırmaktan başka çaresi kalmamaktadır