Taşınmaz Satışı İçin Alınan Sulh Hukuk Kararı Tapu Müdürlüğü Tarafından Neden Reddedilir?

Vesayet altındaki bir kişiye ait taşınmazın satışı konusunda uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen satış izni kararının tek başına tapuda tescil işleminin gerçekleştirilmesi için yeterli olduğunun düşünülmesidir. Oysa vesayet hukukunda satış izni kararı ile mülkiyetin devri birbirinden farklı hukuki aşamalardır. Bu nedenle vasi ile alıcıların yalnızca satış izin kararını alarak tapu müdürlüğüne başvurmaları çoğu zaman işlemin reddedilmesiyle sonuçlanmaktadır. Bunun temel nedeni, satış izni kararının tek başına tapu sicilinde mülkiyet değişikliğini sağlayacak hukuki sebep niteliğinde kabul edilmemesidir. Tapu müdürlükleri, taşınmazın devrine ilişkin işlemlerde yalnızca vesayet makamının satışa izin vermesini değil, satışın kanunda öngörülen tüm usul kurallarına uygun biçimde tamamlandığını gösteren belgelerin de dosyada bulunmasını aramaktadır.

Tapu müdürlüklerinin ret kararlarının en önemli sebeplerinden biri, satış işleminin tamamlandığını gösteren tezkere ile ihale tutanağının bulunmamasıdır. Vesayet hukukunda taşınmaz satışı, belirli usullere tabi resmi bir süreçtir ve bu sürecin tamamlanmasının ardından mahkeme tarafından tapu müdürlüğüne hitaben düzenlenen tezkere, tescil işleminin hukuki dayanağını oluşturur. Tezkerenin ekinde satışın usulüne uygun şekilde gerçekleştirildiğini gösteren onaylı ihale tutanağının yer alması gerekir. Tapu müdürlüğü açısından esas alınan belge, satışa izin veren mahkeme kararı değil, satış işleminin tamamlandığını ve tescile engel bir durum bulunmadığını ortaya koyan bu resmi yazıdır. İlgili mevzuat uyarınca tescilin hukuki sebebi, doğrudan satış izin kararı değil, mahkeme tarafından düzenlenen ve gerekli belgelerle desteklenen tezkere niteliğindeki yazıdır. Bu nedenle yalnızca satış izni kararına dayanılarak yapılan başvurular uygulamada kabul edilmemektedir.

Ret nedenlerinden bir diğeri ise denetim makamının onayının bulunmamasıdır. Özellikle taşınmazın pazarlık usulüyle satılmasına karar verilmişse, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen izin tek başına yeterli kabul edilmez. Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü vesayet sistemi çerçevesinde bazı önemli işlemler bakımından denetim makamı sıfatıyla görev yapan Asliye Hukuk Mahkemesinin de onayının alınması gerekmektedir. Bu onay mekanizmasının amacı, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasını önlemek ve kısıtlının ekonomik menfaatlerini korumaktır. Tapu müdürlüğü de işlem sırasında bu onayın bulunup bulunmadığını denetlemekte, gerekli karar ibraz edilmediği takdirde tescil talebini reddetmektedir. Özellikle taşınmazın niteliği, satış şekli veya değerine ilişkin istisnai durumlarda denetim makamının kararı, işlemin hukuken tamamlanabilmesi bakımından zorunlu belgeler arasında yer almaktadır.

Bunun yanında tapu müdürlükleri, vasinin temsil yetkisinin devam edip etmediğini de resen incelemektedir. Vesayet kararının verilmesinden itibaren uzun süre geçmiş olması hâlinde, vasinin görev süresinin uzatıldığına ilişkin yeni bir mahkeme kararının dosyada bulunmaması önemli bir eksiklik olarak değerlendirilebilir. Özellikle görev süresinin sona erdiği anlaşılan veya uzatıldığına ilişkin karar ibraz edilemeyen durumlarda tapu müdürlüğü, vasinin temsil yetkisinin devam ettiğini kabul etmez ve yapılan başvuruyu reddeder. Çünkü taşınmazın devri gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemlerde temsil yetkisinin açık ve güncel şekilde belgelenmesi zorunludur.

Sonuç olarak tapu müdürlükleri, vesayet altındaki kişilere ait taşınmazların satışında yalnızca satış izin kararının varlığıyla yetinmemekte, vesayet hukukunda öngörülen bütün usul aşamalarının eksiksiz tamamlanıp tamamlanmadığını denetlemektedir. Satışın gerekli ilan süreçlerine uygun biçimde yürütülmesi, ihale veya kanunda öngörülen satış yönteminin usulüne uygun gerçekleştirilmesi, gerekli hâllerde denetim makamı onayının alınması, mahkeme tarafından tapu müdürlüğüne hitaben düzenlenen tezkerenin hazırlanması ve vasinin temsil yetkisinin güncelliğinin belgelenmesi, tescil işleminin tamamlanabilmesi için aranan temel şartlardır. Bu nedenle vesayet hukukunda satış izni kararı, mülkiyet devrinin yalnızca ilk aşamasını oluşturmakta; tapu sicilinde tescilin yapılabilmesi ise kanunun öngördüğü tüm usuli işlemlerin eksiksiz yerine getirilmesine bağlı bulunmaktadır.