Vasi, Kısıtlı Adına Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalarken Neden İki Ayrı Mahkemeden İzin Almalı?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem mülkiyetin naklini (taşınmaz tasarrufu) hem de uzun vadeli, yüksek sermayeli bir ticari yatırımı içeren hibrit hukuki işlemlerdir. Kısıtlı bir kişinin arsası üzerine yapılacak böyle bir işlemde vasinin tek başına veya tek bir mahkeme kararıyla hareket etmesi mümkün değildir. Bu karmaşık yapı, kısıtlının hem malik hem de bir anlamda yatırımcı sıfatıyla korunmasını gerektirir.

Birinci aşamada, sözleşme gereği arsa paylarının devri söz konusu olduğundan Türk Medeni Kanunu’nun 462. maddesi devreye girer. Bu madde uyarınca, taşınmazlar üzerinde mülkiyetin nakline yol açacak her türlü işlem için vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nden izin alınması zorunludur. Ancak kat karşılığı inşaat işlemi sadece basit bir satış değildir; aynı zamanda kısıtlının varlıklarını riske atan ve önemli bir sermaye ilişkisine girmesini sağlayan bir süreçtir.

İkinci aşamada ise TMK’nın 463. maddesi uyarınca, kısıtlının önemli bir sermaye ile bir işletmeye veya ortaklığa girmesi ya da ömür boyu gelir getirecek sözleşmeler yapması halinde denetim makamı olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nin de onayı aranır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhitle kurulan bir nevi adi ortaklık ve kısıtlıya uzun vadede bağımsız bölüm sağlama taahhüdü içerdiği için denetim makamının "risk analizi" yapması şarttır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerde çift onay mekanizması işletilmediği takdirde, vasi tarafından atılan imzalar kısıtlıyı borç altına sokmaz ve yapılan tapu devirleri geçersiz kabul edilir.